전세사기 걱정 없이 든든전세2의 특별한 기회
전세사기 걱정 없이 든든전세2의 특별한 기회
토지 거래 허가 강남이 압도적 5년간 데이터로 본 현황
지난해 도입된 든든전세주택2 협의매입형의 성과가 매우 저조해 정책 유지를 위한 어려움이 예상된다.
주택도시보증공사 HUG에 따르면, 지난해와 올해 이 방식으로 정부가 수도권에서 매입·공급한 빌라 오피스텔 포함의 수는 단 12채에 불과했다.
이는 정부가 목표로 한 6000채와는 크게 차이가 있다.
이전의 든든전세는 전세 사고로 경매에 나온 주택을 HUG가 직접 낙찰받아 제공하는 방식이었다.
하지만 보증금 대위변제액이 급증하면서, 정부는 새로운 해결책으로 든든전세2를 제안했다.
이는 HUG가 대위변제된 주택을 집주인에게서 환매조건부로 매입해 임대하는 형태다.
임차인은 기존 든든전세와 동일하게 주변 전셋값의 90% 수준으로 최대 8년간 보증금 반환 걱정 없이 거주할 수 있으나
이 유형은 집주인에게 과도한 혜택을 준다는 지적을 받고 있다.
예를 들어, 전세보증금 2억 원을 대신 갚고 HUG가 1억6천만 원에 구입하면 임대인은 6년간 나머지 4천만 원에 대한 이자만 내고 만기에 원금을 상환할 수 있게 된다.
게다가 주택 소유권도 유지할 수 있다.
임대 의무 기간이 5년 지나고 남은 채무를 모두 갚으면 임대인에게 우선 매수 기회가 주어진다.
부동산 경기가 좋아 집값이 오르면 임대인은 주택을 다시 사들여 이익을 볼 수 있고, 가격이 하락하면 기회를 포기할 수도 있다.
이러한 혜택을 제한하기 위해 HUG는 임대인이 주택을 재구입하려 할 경우 당시 시세를 반영한 감정 평가 금액으로 거래하도록 하여 과도한 시세 차익을 방지키로 했다.
그러나 이 과정에서 문제점이 발생했다.
이전의 든든전세는 전세 사고로 경매에 나온 주택을 HUG가 직접 낙찰받아 제공하는 방식이었다.
하지만 보증금 대위변제액이 급증하면서, 정부는 새로운 해결책으로 든든전세2를 제안했다.
이는 HUG가 대위변제된 주택을 집주인에게서 환매조건부로 매입해 임대하는 형태다.
임차인은 기존 든든전세와 동일하게 주변 전셋값의 90% 수준으로 최대 8년간 보증금 반환 걱정 없이 거주할 수 있으나
이 유형은 집주인에게 과도한 혜택을 준다는 지적을 받고 있다.
전세사고를 일으킨 집주인을 차단하기 위해 전세보증 가입 주택이 2채 이하인 임대인만 신청 가능하게 하고 시세 차익 방지 규정까지 도입하자, 집을 팔려는 임대인이 급감했다.
이에 대해 HUG 관계자는 초기 목표와 비교해 실적이 낮은 만큼, 협의매수를 활성화하기 위해 든든전세2 전담 조직을 강화하고 찾아가는 설명회 등을 진행할 계획이다라고 밝혔다.
