깡통 전세 비상 ;경매는 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 획득할 수 있는 기회이지만 자칫하다간 크게 손실을 볼 수도 있는 고위험 투자이기도 하다.
경매에서 실수와 실패를 줄이려면 발품은 물론이고 권리분석, 시세확인 등 철저한 손품이 동반돼야 한다.
‘깡통 전세’ 우려가 확산하면서 아파트 경매 물건이 늘어나고 있는데, 아파트 경매 땐 ‘전세권’에 특히 유의해야 한다.
[ 매매거래 빙하기 …규제지역 해제에도 “거래 활성화 어려울 것” ]
전세권 설정 여부는 등기부등본에서 쉽게 확인이 가능하다. 전세권이란 전세금을 내고
타인의 부동산을 일정 기간 사용하면서 기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 권리다.
선순위 전세권자는 후순위 권리자나 기타 채권자보다 보증금을 먼저 돌려받을 수 있다.
‘대항력·우선변제권 설정’과 함께 보증금을 지키기 위한 세입자의 수단이다.
세입자는 전입신고와 확정일자만으로도 대항력과 우선변제권을 갖출 수 있다. 반면 전세권은 집주인 동의가 필요하고 비용도 발생한다.
그럼에도 철저한 보호장치를 원하는 세입자는 전세권까지 설정하는 경우가 적지 않다.
전셋집이 경매로 넘어갈 경우 세입자는 보증금 명목으로 배당을 요구할 수 있다.
이때 전세권은 소멸된다. 문제는 경매낙찰가가 보증금보다 적을 경우다.
경매를 거쳤지만 보증금 전액을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있는 것이다.
여기서 전세권까지 설정한 세입자라면 얘기가 달라진다. 보증금 전액에 대한 법적 권한이 있다.
즉, 세입자가 보증금 전액을 받지 못했다면 새 낙찰자가 남은 보증금까지 모두 돌려줘야 한다는 애기다.
낙찰자 입장에서는 명목상 시세 대비 저렴한 가격에 물건을 매수했다 하더라도
전세권을 인수하게 됨으로써 예상가·낙찰가보다 더 큰 금액을 쓰게 되는 셈이다.
깡통 전세 비상
단순히 시세 대비 저렴한 물건을 고를 것이 아니라 권리 관계를 철저히 따져봐야 하는 이유다.
경매를 통해 물건을 싸게 살 수 있더라도 부수비용마저 싼 것은 아니다. 세금, 법무비용, 대출이자 등 모든 게 동일하다.
이를 간과하고 덜컥 낙찰·매수했다가 밀려드는 청구서에 당황하는 초보 경매자도 많다.
사연이 있는 물건이 경매시장으로 나오는 경우가 많은 만큼 법무 비용을 감안해야 한다.
채권말소비용, 송달료, 세금대납 등이 예상보다 많이 나올 수 있다.
원만하게 해결되더라도 이사비용을 지급하게 되는 경우가 많고, 불가피하게 명도소송에 들어갈 수도 있다.
취득 이후 인테리어 비용도 고려하는 것이 좋다. 이를 통해 더욱 정확한 수익률 계산서를
스스로 작성할 수 있고, 이는 장기적으로 성공적인 투자로 이끈다.
경매 물건은 실거래가 신고 대상이 아니라서 자금조달계획서 제출 의무가 없다.
그럼에도 꼼꼼한 자금계획은 반드시 필요하다. 입찰보증금(통상 10%)만으로는 안 된다.
잔금계획도 철저해야 한다. 주거래은행에서는 사전에 경매대출한도를 확인해 두는 게 좋다.
마음에 드는 물건이 나왔는데 당장의 입찰보증금이 없을 때는 경매보증보험을 이용하는 방법도 있다.
법원이 주관하는 경매입찰 참가자가 법원에 납부해야 하는 보증금을 보증보험으로 대신할 수 있다.
수수료(통상 2~3% 수준)를 내지만 보증금에 비해 훨씬 저렴한 가격에 입찰이 가능하다.
3% 요율을 받을 경우 10억원짜리 아파트라도 300만원에 도전할 수 있다.
