강남은 오르고 강북은 멈춘다 아파트 시장의 양극화 현실
강남은 오르고 강북은 멈춘다 아파트 시장의 양극화 현실
강남은 오르고 강북은 멈춘다 아파트 시장의 양극화 현실
서울 강남과 강북의 집값 격차가 심화되고 있다. 이러한 양극화 현상이 과거처럼 서울 전역의 집값 상승으로 이어질지 관심이 집중되고 있다.
부동산 중개 플랫폼 집토스가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과
올해 1월부터 4월까지 서울 아파트 시장에서 강남 3구(강남·서초·송파)의 신고가 거래 건수가 노도강(노원·도봉·강북)의 무려 25배에 달했다.
실제 가격 차이도 역대 최대 규모로 벌어지며, 서울 내에서 전혀 다른 시장 상황이 전개되고 있는 모습이다.
올해 1월부터 4월까지 강남 3구에서는 최고가를 경신한 거래 건수가 1633건으로 기록됐지만, 노도강 지역은 65건에 그쳤다.
전체 매매 중 신고가 거래 비중도 강남 3구가 32.7%로, 거래 3건 중 1건이 최고가였던 반면, 노도강 지역은 2.8%에 불과했다.
시장의 회복 속도 또한 이러한 격차를 더욱 부각시키고 있다.
강남 3구의 국민평형(84~85㎡) 아파트 평균 매매가는 2025년에 약 23억8370만 원을 기록하며, 2022년 전고점을 11% 이상 넘어섰다.
반대로, 노도강의 국민평형은 최고점이었던 2021년 대비 여전히 6% 낮은 약 7억3662만 원에 머물렀다.
이로 인해 두 지역 간 가격 격차 배율은 2021년 2.6배에서 2025년 3.2배로 확대됐다.
특히 눈여겨볼 만한 부분은 이러한 극심한 양극화가 과거 집값 상승 초기에 나타난 패턴과 유사하다는 점이다.
예를 들어, 2019~2020년 상승장에서 강남 3구의 신고가 거래는 2019년 상반기 840건에서 하반기 4262건으로 급증하며 시장을 주도했다.
노도강은 같은 해 하반기부터 거래가 서서히 늘어나기 시작해, 약 6개월 후인 2020년 상반기에 정점을 찍었다.
이 과거 패턴을 근거로 일부 전문가는 현재의 격차가 서울 부동산 시장 전반적인 회복의 신호일 가능성을 제기하고 있다.
실제로 아직 올해 5~6월 데이터가 완전히 집계되지는 않았지만, 비강남권 지역에서는 급매물이 소진되고 일부 매물의 가격이 오르는 등 반등의 조짐이 포착되고 있다.
그럼에도 불구하고 현재 경제 상황과 금리 인상 등의 환경을 고려할 때, 과거와 같은 흐름이 반복될지는 미지수라는 신중론도 있다.
집토스의 이재윤 대표는 과거 관찰된 약 6개월 시차와 최근 시장의 움직임을 언급하며 비강남권 지역이 단기적으로는 전고점 수준을 회복할 가능성이 크다고 전망했다.
그러나 그는 이러한 회복이 곧 지역 간 가격 격차 축소를 의미하지는 않는다고 지적했다.
오히려 자산 가치가 높은 핵심 지역으로의 쏠림 현상은 거시적인 추세로 자리 잡고 있고, 양극화는 장기적으로 강화될 가능성이 크다고 분석했다.
결론적으로, 이 대표는 하반기 부동산 시장이 비강남권의 전고점 회복 시도와 핵심 지역과의 격차 확대라는 두 가지 현상이 동시에 나타나는 복합적인 양상을 보일 것으로 내다봤다.
따라서 그는 모든 지역이 동반 상승하는 전형적인 호황장이 아닌, 지역별로 다른 속도와 요인을 가진 시장 변화를 세밀하게 읽는 것이 중요하다고 강조했다.
