전세보증보험 들었는데 전세대출 거절 혼란 키우는 보증제도

“같은 보증보험인줄 알았는데 임대인이 가입한 보증보험으로는 대출이 안되고, 세입자가 가입한 보증보험이어야 대출이 된다는게 말이 되나요?”

최근 서울 은평 연신내 전세를 계약한 직장인 김모씨는 전세 대출이 거절돼 전세 계약을 파기할수밖에 없었다.

전세대출을 받을때 전세보증보험이 필요한데, 김씨가 계약한집은 임대인 전세보증보험이 가입 가능한 곳이었다.

그래서 대출이 될 줄 알았는데, 임대인 전세보증보험은 인정이 안된다고 은행으로부터 답변을 들었다.

전세 계약을 중개한 공인중개사는 “보증보험 기준이 제각각이어서 은행 대출을 받을때 인정되는 보증종류가 제한적인 줄 몰랐다”면서

“이렇게 복잡하게 만들어놓으니 전세계약이 파기되기 일쑤”라고 씁쓸해했다.

임대인이 의무가입하는 전세보증보험과 일반 전세보증보험 기준이 제각각이어서 임대차 시장에서 혼란이 커지고 있다.

정부가 지원하는 전세대출에는 임대인 전세보증보험은 인정되지 않아 임대인 보증보험은 무용지물이라는 지적이 나온다.

세입자들이 자주 이용하는 전세대출은 정부가 2%대 금리로 전세보증금을 대출해주는 버팀목 전세자금대출이다.

버팀목 전세대출은 담보로 주택도시보증공사(HUG)의 전세금안심대출보증 혹은 한국주택금융공사(HF) 전세대출보증을 요구한다.

세입자들은 주로 HUG의 전세금안심대출보증을 이용한다.

서울 강서 화곡동 인근 공인중개사는 “HF 대출보증은 소득을 기준으로 상환능력을 보기때문에 보증한도가 잘 안나온다.

보통 청년들은 소득이 낮기때문에 담보물 기준으로 보증이 많이 나오는 HUG 보증을 선호한다”고 했다.

문제는 빌라시장에서 세입자들이 자주 이용하는 HUG 전세보증은 임대인이 가입하는 전세보증은 인정하지 않다는 점이다.

임대인이 가입하는 전세보증은 HUG 임대보증금보험이다.

임대사업자가 의무적으로 가입해야하는 보험으로, 이는 HUG 전세금안심대출보증과 다르다.

세입자와 집주인 모두 이 차이를 명확히 구분못해 시장에서 혼란이 발생하고 있다.

전세보증보험은 공시가의 126%까지 인정된다.

정부가 깡통전세를 막겠다며 공시가의 150%에서 공시가 126%로 보증한도를 축소했다.

다만 시장의 혼란을 줄이기 위해 기존 임대사업자에게는 새로운 보증보험 기준을 2년간 유예해 2026년 7월1일 전까지는 공시가 150%를 적용하기로 했다.

신규 임대사업자는 오는 7월부터 새로운 기준을 적용하되 기존 임대사업자들에게는 2년간 유예기간을 준 것이다.

보증한도 축소로 역전세를 맞게된 임대사업자들은 공시가 150%까지 적용되는 임대보증보험을 들지만 문제는 어차피

이 보증보험은 정부 전세대출받을때는 인정받지 못하기 때문에 무용지물이라는 것이다.

서울 불광동 공인중개업소 관계자는 “청년 세입자 열에 아홉은 버팀목 대출을 받기 때문에 보증 인정이 안되는 임대보증보험은 소용이 없다.

결국 임대사업자도 공시가 126%가 적용되는 전세보증보험을 들수밖에 없어서 역전세가 발생할 수밖에 없다”고 했다.