임대사업자 낭패보지 않으려면 지금 당장 이거 꼭 가입!

오늘부터 임대사업자가 임대보증금 반환을 위한 보증보험에 가입하지 않으면 임차인이 전·월세계약을 해지할 수 있다.

20일 국토교통부에 따르면 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 개정안이 시행됐다.

이에 이날부터 체결된 임대차계약부터는 임차인의 계약 해제·해지 사유에 보증보험 가입의무 위반이 추가된다.

앞서 국토부는 모든 임대사업자가 보증보험 가입을 필수적으로 해야 하지만 실제로는 가입하지 않고 전세사기 수단으로 활용하는 폐단이 발생했다며 이 같은 제도 개선을 추진했다.

다음 달에는 임대사업자의 보증보험 미가입으로 계약이 파기될 시 임차인이 임대사업자로부터 손해배상을 받을 수 있는 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙도 시행될 예정이다.

다만 보증보험 가입 심사 때 감정평가액을 우선적으로 적용했던 주택가격 산정방식을 실거래가와 공시가격을 반영하는 방식으로 변경하는 방안은 보류됐다.

보증사는 매맷값 대비 전셋값의 비율이 높으면 보증 가입을 제한하고 있다. 그러자 시세 형성이 되지 않은 신축 빌라를 중심으로 임대인과 감정평가사가 짜고 시세를 부풀린 뒤 보증보험에 가입하는 사례가 발견된 바 있다.

21일 국토교통부는 이 같은 내용을 골자로 한 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 및 시행규칙 개정안 입법을 예고했다.

지난달 발표한 전세 사기 예방 대책의 후속 조치로, 오는 6월 말부터 시행된다.

개정안에는 임대사업자 보증보험 미가입 시 임차인에게 계약 해제·해지권 부여 보증가입을 위한 주택가격 산정 시 공시가격 우선 활용 감정평가액 적용 시 한국감정평가사협회 추천제 도입 등이 담겼다.

모든 임대사업자들은 지난 2021년 8월부터 보증보험에 필수적으로 가입해야 했다.

하지만 말로만 의무 가입 대상자라며 세입자를 안심시킨 뒤 실제로는 가입하지 않은 사례가 다수 확인됐다.

실제 지난해 수도권 빌라·오피스텔 1139채를 보유한 채 사망한 빌라왕 A씨도 임대사업주택으로 462채를 등록했는데 보증보험에 가입한 것은 44채에 불과했다.

임대사업자가 보증보험에 가입한 내역이 없을 시 임차인에게 전월세계약을 해지할 수 있는 권한이 부여된다.

여기에 임대사업자는 중개수수료·이사비·전세자금대출이자 등 추가 손해도 배상해야 한다.

신축빌라의 경우 시세가 형성되지 않아 감정평가금액이 활용되는 점을 이용해 임대사업자와 감정평가사가 결탁해 감정평가액을 부풀려 보증에 가입한 사례도 적발됐다.

이에 임대보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 감정평가액·공시가격·실거래가 중 하나를 선택하는 산정방법에서 벗어나 ‘공시가격→실거래가→감정평가액’ 순으로 적용하도록 했다.

감정평가액은 공시가격·실거래가가 없거나 주변 시세와의 현저한 격차 등으로 활용이 부적절다고 인정되는 경우에만 이용할 수 있게 된 것이다.

이와 함께 감평사협회에서 추천한 감정평가법인 등이 평가한 금액만 공신력을 가지게 됐다.

원희룡 국토부 장관은 “임대사업자의 임대보증금 반환 보증 가입은 이미 의무화돼 있지만 이를 담보하기 위한 제도적 장치가 미흡했다”며 “

이번 하위법령 개정을 통해 임대사업자가 보증보험을 가입하지 않은 경우, 임차인의 구제방법을 구체화하는 등 임차인 보호가 한층 강화될 것”이라고 말했다.