오피스 공급 과잉 시대 프라임급 빌딩만이 살아남는 이유

최근 서울의 주요 업무지구인 도심, 강남, 여의도에서 잇따라 발표된 대규모 오피스 개발 계획은 서울 오피스

시장에 활력을 가져올 것이란 기대와 함께 공급 과잉 우려를 불러일으키고 있다.

팬데믹 이후 비대면 근무가 확산되었음에도 불구하고, 공실률 하락과 임대료 상승으로 이어진 임대인 우위 시장이 계속되면서 공급 부족에 대한 갈증이 존재했다.

앞으로 7년 이내에 현재 A급 오피스 총면적의 50%에 달하는 약 535만㎡의 신규 오피스 공급이 승인된 사실은 중요한 변화이다.

특히 전체 공급 물량의 75%가 전통적인 업무 중심지인 CBD에 집중될 것으로 예상되어, 공급 완료 시 CBD 오피스 시장은 GBD의 두 배, YBD의 세 배를 넘어설 전망이다.

그러나 이 대규모 공급 계획이 시장 불안정으로 즉시 이어질 것이란 ‘공급 폭탄’론은 경계할 필요가 있다.

부동산 개발은 파이낸싱, 인허가, 시공, 개발 계획 및 일정 변경 등 여러 변수에 좌우되는 복잡한 과정이다.

과거 물류 시장에서 공급 과잉이 현실화된 사례를 참고해야 하지만

오피스 시장은 개발 기간이 길어 현재 계획된 프로젝트가 예상치 못한 난관을 겪거나 사업 속도가 조절되면서 미치는 영향이 완화될 가능성도 있다.

실제 시장에서는 과공급 가능성, 수요의 확인 부족, 높은 원가 등으로 인해 다수의 프로젝트파이낸싱(PF)에 제약이 발생하고 있으며

따라서 ‘공급 폭탄’보다는 점진적인 공급이 이루어질 가능성이 높다.

앞으로 오피스 시장에서 주목해야 할 중요한 특징은 신규 공급되는 오피스 자산의 ‘규모’와 ‘질’적 변화

특히 ‘프라임급 오피스’ 비중 증가이다. CBRE는 A급 오피스 중 연면적 3만평 이상인 최고급

오피스를 ‘프라임 오피스’로 분류하며, 현재 서울 A급 오피스 시장에서는 연면적 기준 약 23%의 비중을 차지한다.

앞으로 시장에 선보일 A급 오피스 빌딩의 평균 연면적은 3만평을 넘을 전망이다.

강남의 대형 개발과 여의도의 작은 규모 재개발을 고려하면 도심 비중도 상당할 것이다. 따라서 이러한 계획은 모두 프라임 오피스로서 가치가 있다.

서울시의 고밀도 개발 장려 정책은 이러한 대형 오피스 개발에 중요한 촉매 역할을 하고 있다.

녹지 공간 확보를 위한 정책적 지원과 장려를 통해 기업들이 사업성을 극대화하며, 높은 품질의 프라임 오피스를 향한 꾸준한 시장 수요와 맞물리고 있다.

국제적으로도 프라임 오피스의 경쟁력은 이미 입증되었다. 뉴욕, 런던, 파리, 도쿄 등의 주요 오피스 시장에서는 우수한

입지 조건과 최첨단 설비를 제공하는 프라임 오피스에 대한 수요가 일반 A급 오피스보다 훨씬 높다.

예를 들어 뉴욕 맨해튼의 금융지구와 미드타운은 높은 임대료에도 불구하고 글로벌 금융기업과

대기업들이 선호하여 낮은 공실률을 보유하고 있으며, 경기 변동에도 비교적 안정적인 임대료를 유지한다.

런던 역시 상징성을 바탕으로 국제 기업들의 핵심 오피스로 기능하여 안정적인 임대 시장을 형성하고 있다.